Tại huyện Ba Tri, “thục đất” diễn ra khá phổ biến. “Thục đất” có thể xem là một tập quán đã có từ rất lâu đời. “Thục” đất có hai dạng: “thục bạc còn” và “thục bạc tiêu”.

“Thục bạc còn” là người có quyền sử dụng đất (chủ đất) cần tiền nên đã giao đất cho người khác sử dụng trong một thời hạn nhất định để nhận một số tiền; hết thời hạn “thục”, chủ đất trả tiền và “chuộc” lại đất. Quyền và nghĩa vụ trong giao dịch này tương ứng với quyền và nghĩa vụ của biện pháp thực hiện nghĩa vụ dân sự về cầm cố tài sản trong Bộ luật dân sự.

“Thục bạc tiêu” là chủ đất cần tiền nên đã giao đất cho người khác sử dụng trong một thời hạn nhất định để nhận được một khoản tiền và hết thời hạn thì lấy đất lại mà không phải trả lại tiền cho người nhận “thục” đất. Quyền và nghĩa vụ trong giao dịch này tương ứng với quyền và nghĩa vụ của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự.

Thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến “thục đất”, hầu như, tranh chấp chỉ phát sinh đối với dạng “thục bạc còn”. Tòa án cho rằng pháp luật dân sự và đất đai không quy định người sử dụng đất được quyền cầm cố quyền sử dụng đất và cầm cố tài sản chỉ được thực hiện đối với động sản. Do không có quan hệ pháp luật về cấm cố quyền sử dụng đất, nên họ đã láy thành “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” để thụ lý giải quyết đối với những vụ án “thục đất”.

 Trong khi đó, xét về quyền và nghĩa vụ của đương sự đối với 02 trường hợp này (cầm cố và thuê) điểm tương đồng không hoàn toàn giống nhau. Như đã nêu trên, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chỉ tương đồng với “thục bạc tiêu”, còn “thục bạc còn” thì tương đồng với biện pháp bảo đảm là cầm cố tài sản – tài sản ở đây là quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ của người thuê đất là phải trả cho người cho thuê đất một khoản tiền để được khai thác sử dụng đất hưởng huê lợi; còn người nhận cầm cố quyền sử dụng đất thì họ không có nghĩa vụ này, vì họ đã cho vay một khoản tiền nên chủ đất phải giao đất cho họ sử dụng để bảo đảm cho khoản nợ đã vay.

Ví dụ, vào năm 2000, A cần tiền nên đã vay của B 50 triệu đồng và “thục” cho B 5.000m² đất sau 5 năm được “chuộc” lại. Do sợ đồng tiền mất giá nên B giao kèo quy đổi số tiền này thành 10 lượng vàng 24k (giá vàng thời điểm này là 5 triệu đồng/01 lượng vàng 24k). Đôi bên làm hợp đồng chỉ viết giấy tay không công chứng, chứng thực. Sau 8 năm, A xin chuộc đất lại nhưng giá vàng thời điểm này là 50 triệu đồng/01 lượng vàng 24k, tức muốn “chuộc” đất, A phải trả cho B 500 triệu. Do phải trả số tiền quá lớn so thời điểm vay tiền, nên A không đồng ý và phát sinh tranh chấp.

Trong trường hợp này, nếu Tòa án xác định vụ án tranh chấp “hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” thì phải tuyên bố vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức. Căn cứ quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự, thì “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập” và phải “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền”. Như vậy, A chỉ phải trả cho B 50 triệu đồng. Bởi vì, giao dịch thuê quyền sử dụng đất của A và B đã vô hiệu thì tất cả các thỏa thuận liên quan phát sinh từ giao dịch này đều không có giá trị thực hiện. A chỉ trả cho B 50 triệu đồng đã nhận, còn giao kết quy đổi tiền thành vàng không phát sinh hiệu lực thực hiện.

Còn nếu xác định đây là quan hệ vay tài sản có biện pháp bảo đảm là cầm cố quyền sử dụng đất, thì giao dịch vay tiền là hợp đồng chính và quan hệ cầm cố chỉ là biện pháp bảo đảm. Khi lập hợp đồng vay, đôi bên đã thỏa thuận tiền được quy đổi thành vàng và lúc trả phải trả bằng vàng – đây là một giao dịch tự nguyện, không trái đạo đức, pháp luật nên được công nhận. A buộc phải trả cho B 500 triệu đồng. Còn biện pháp bảo đảm là cầm cố quyền sử dụng đất, do pháp luật không cho phép người sử dụng đất được quyền cầm cố quyền sử dụng đất nên biện pháp bảo đảm bị vô hiệu. Tức người cho vay tiền không được ưu tiên thanh toán đối với quyền sử dụng đất đã nhận cầm cố để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

Như vậy, việc thụ lý và giải quyết tranh chấp phát sinh từ “thục đất bạc còn”, thì phải phân định 02 trường hợp: nếu người nhận “thục đất” khởi kiện đòi lại số tiền đã cho chủ đất vay (vay không lãi suất) thì xác định là “Hợp đồng vay tài sản” và “thục đất” chỉ là biện pháp bảo đảm. Ngược lại, nếu chủ đất kiện đòi lại đất, thì phải xác định tranh chấp là “Đòi lại quyền sử dụng đất”, tức đòi lại tài sản đã cầm cố. Việc xác định đúng quan hệ pháp luật bị tranh chấp có ý nghĩa quan trọng cho hoạt động tố tụng và áp dụng pháp luật. Bởi vì, “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” pháp luật đòi hỏi phải được lập thành văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, nếu hợp đồng vi phạm về mặt hình thức thì Tòa án phải buộc các bên thực hiện quy định về hình thức. Trong thực tế, tất cả các giao dịch “thục đất” đều không được công chứng, chứng thực, nên xác định “thục đất bạc còn” là “hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” thì Tòa án phải buộc các bên hợp thức hóa hợp đồng để làm cơ sở cho việc xác định hiệu lực hợp đồng hoặc lỗi của đôi bên. Việc xác định không quan hệ pháp luật bị tranh chấp vừa dẫn tới tố tụng rườm rà phức tạp và lại gây thiệt hại quyền lợi chính đáng cho đương sự./. 

VKSND huyện Ba Tri