Nội dung vụ án:

Tháng 6/2009, ông Võ Văn Tiểu, bà Trương Thị Hoa; Cùng trú tại: ấp Đông Thuận, xã Thành An, huyện Mỏ Cày Bắc, tỉnh Bến Tre có chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 402m² thuộc thửa 3347, tờ bản đồ số 2, toạ lạc ấp Đông Thuận, xã Thành An, huyện Mỏ Cày Bắc cho ông Nguyễn Văn Trường, Trú tại: Ấp Định Nghĩa, xã Định Thuỷ, huyện Mỏ Cày Nam, tỉnh Bến Tre với giá 150.000.000 đồng, ông  bà đã nhận đủ tiền, phía anh Trường đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông Trường tiến hành xây dựng tường rào xung quanh đất thì bị sụp tường nên ông Trường có hỏi ông Tiểu, bà Hoa  để nhận chuyển thêm 59m² đất liền kề với diện tích 402m² đã mua trước đó để kè thêm cho bờ tường không bị sụp.

Theo ông Tiểu, bà Hoa thì hai ông bà đã đồng ý bán 59m² đất ( qua đo đạc thực tế 52.3m²) với giá 59.000.000 đồng, hai bên chỉ thoả thuận miệng, không làm giấy tờ. Ông Trường đã trả cho ông bà 15.000.000 đồng. Nay yêu cầu ông Trường tiếp tục trả cho ông bà số tiền 32.070.000 đồng, ông bà sẽ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng diện tích 59m² đất trên sang cho ông Trường mà không yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích 59m2 đất này.

Phía ông Trường cho rằng ông chỉ mua thêm phần diện tích đất 59m² trên với giá 15.000.000 đồng và đã trả tiền xong nên không đồng ý theo yêu cầu của ông Tiểu, bà Hoa.

Tại Bản án dân sự số 29/2014/DSST ngày 18/7/2014 của TAND huyện Mỏ Cày Bắc nhận định: Đối với giá đất khi các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng 59m² đất theo nguyên đơn, bị đơn khai đều chưa có căn cứ để chấp nhận. Bởi lẽ: nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh là khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn, bị đơn là 1.000.000 đ/m² và bị đơn cũng không có chứng cứ chứng minh là ông Trường nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông Tiểu, bà Hoa 59m² với giá 15.000.000 đồng. Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy giá trị thực tế của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52.3m² giữa nguyên đơn với bị đơn phải căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên đã thoả thuận giá đối với diện tích 402m² để làm cơ sở giải quyết vụ án. Vì hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng thực hiện vào một thời điểm. Do cả hai bên đều thừa nhận giá chuyển nhượng 402m² là 150.000.000 đồng, tương đương 373.134 đồng/m². Như vậy, giá 52.3m² đất phải được tính là: 52.3m²x 373.134 đồng/m²=19.515.000 đồng. Ông Trường đã trả được 15.000.000 đồng tương ứng với 40,2m² nên diện tích đất ông Trường chưa thực hiện nghĩa vụ trả tiền là 12.1m².

Căn cứ vào kết quả định giá ngày 18/02/2014 của Hội đồng định giá tài sản huyện Mỏ Cày Bắc thì giá đất đang tranh chấp là 700.000 đ/m² x 12,1m²= 8.470.000 đồng.

Do đó, Hội đồng xét xử quyết định chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải tiếp tục giao cho nguyên đơn số tiền 8.470.000 đồng.

Vấn đề đặt ra là phải áp giá nào cho hợp đồng chuyển nhượng 52,3m² đất sau này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên đương sự.

Quan điểm thứ nhất cho rằng:

Việc Toà án áp giá đất như trên là hợp lý. Bởi lẽ hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đều được thực hiện vào cùng thời điểm năm 2009. Cả hai bên đương sự không có chứng cứ chứng minh cho giá của hợp đồng mà mình đưa ra nhưng đều thống nhất với giá của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mình vừa thực hiện trước đó. Hơn nữa, phần đất chuyển nhượng sau này lại liền kề với phần đất trước đó đã chuyển nhượng thì việc áp giá đối với phần diện tích đã trả tiền bằng giá của diện tích đất đã nhận chuyển nhượng trước đó và phần chưa thực hiện việc trả tiền theo giá của Hội đồng định giá là điều hợp lý.

Quan điểm thứ hai cho rằng:

Phải áp dụng giá theo giá của Hội đồng định giá đã định là 700.000 đồng/ m² mới hợp lý. Bởi lẽ: Thực tế đất tranh chấp trên vẫn thuộc quyền quản lý, sử dụng của hộ ông Tiểu, bà Hoa, chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho ông Trường cho nên xem như hợp đồng chưa thực hiện xong. Nay phát sinh tranh chấp thì phải áp giá theo giá của Hội đồng định giá là 700.000 đồng/1m² cho tất cả diện tích đất tranh chấp trên mới bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của hai bên đương sự.

Quan điểm chúng tôi cho rằng việc áp dụng giá đất theo như quan điểm của Hội đồng xét xử là hợp lý. Bởi lẽ: hai hợp đồng chuyển nhượng trên đều cùng thực hiện vào một thời điểm là năm 2009. Cả hai bên đương sự đều không đưa ra được chứng cứ chứng minh cho giá của hợp đồng chuyển nhượng của mình. Mặt khác, phần đất mà ông Trường nhận chuyển nhượng sau này nằm liền kề với phần đất mà ông đã nhận chuyển nhượng trước đó. Cũng thời gian này, ông Tiểu, bà Hoa có bán 402m² đất với giá 150.000.000 đồng tương đương 373.134 đồng/m² và giá hiện tại theo Hội đồng định giá xác định là 700.000 đồng/m². Như vậy, số tiền 15.000.000 đồng mà ông Trường đã trả cho ông Tiểu, bà Hoa tính theo giá 373.134 đồng/m²  bằng 40.2m². Theo kết quả đo đạc thực tế thì diện tích đất là 52.3m² nên phần còn lại ( 52.3m² -40.2m²) là 12.1m² được tính với giá là 8.470.000 đồng. Với cách tính này không gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên đương sự.

Trên đây là quan điểm về giá của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp hai bên có tranh chấp về giá của hợp đồng chuyển nhượng. Rất mong các đọc giả có ý kiến tham gia tham gia bàn luận.

                                                                         Thanh Nhã

                                                                             VKSND huyện Mỏ Cày Bắc